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  • 楼市初春:想买房得拼手速?投资客看到了机会
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-04-01  /  浏览:2379 次  /  

部分城市小阳春被炒作、造势,市场似乎将要迎来新一轮上涨周期。

文 | 21世纪经济报道 祁三连 陈惠


  沉寂了两年之久的楼市在2019年春节后似乎迎来“春暖花开”的季节。每年三、四月份是楼市传统的“小阳春”季节,但在小阳春开始之前,2月份,部分城市和地区的楼市就开始转?#21462;?#23439;观调控政策的放松,再加上部分城市小阳春被炒作、造势,市场似乎将要迎来新一轮上涨周期。

  3月25日晚,?#26412;?#27004;盘)海淀区紫竹桥路29号,香格里拉酒店宴会厅内,人潮涌动,水晶吊灯倾泻出的暖黄色灯光映在一千多号人脸上。

  他们此时有着共同的身份:总价在450万以上,?#26412;?#35199;四环“明星”楼盘橡树澜湾的购房者。他们神情各异,有人自信淡定,有人显得格外紧张焦虑,也?#20449;?#21516;者轻松自如,谈笑风生。由于场内座位有限,不少人席地而坐。

  开盘仪式上,全场的焦点是大堂中央那块黑色大屏幕,上面写着“线上选房倒计时”。在场者的姿势很相似:紧攥住手机,频繁刷新购房页面,时不时抬?#25151;?#30475;屏幕上跳动的数字。当主持人倒计时十秒时,场内紧张的气氛达到顶峰,19点整开售,屏幕上方蓝色的空余楼盘迅速变成已售出的红色。十几秒内,现场惊呼声不断,选房结果尘埃落定。七分钟后,屏幕上显示只剩下16套位置不具优势的房源。

  由于?#26412;?#27004;市的特殊性,这其实还是一场非常保密的低调开盘现场。而这样的开盘现场在3月里似乎正频繁出现。3月21日、22日,南京(楼盘)河西的2个楼盘公开摇号,共有7766人参加购房摇号,中签率分别?#22025;?%和7.8%。这样的情景还出现在杭州(楼盘)、成都?#28909;?#28857;城市。除了开盘现场,土地市场在“小阳春”里也异常活跃。

  3月12日,成都茶店子商住地块吸引了30多家大型房企参与?#21495;模?#26368;终被德商以17.17亿元收入囊中,溢价率76.4%,楼面地价1.72万元/平方米,创下了主城区的最高土地单价;2月22日,苏州(楼盘)拍卖城区的多宗宅地,总出让面积约28.47万平方米,总起始价为79.57亿元。最终,该地块全部顺利出让,累计揽金97.44亿元。其中,新区狮山地块成交总价为40.7亿元,成交楼面价为25813元/平方米,溢价率32.14%。

  沉寂了两年之久的楼市在2019年春节后似乎迎来“春暖花开”的季节。每年三、四月份是楼市传统的“小阳春”季节,但在小阳春开始之前,2月份,部分城市和地区的楼市就开始转?#21462;?/p>

  宏观调控政策的放松,再加上部分城市小阳春被炒作、造势,市场似乎将要迎来新一轮上涨周期。这其中,有因?#21482;?#29469;不及防的?#25307;?#36141;房者,也有趁机炒作的开发商,投资客们也?#26469;?#27442;动。多轮反复上涨的楼市周期似乎告诉人们一个“真理?#20445;?#22914;果不抓住机会,房价又会上涨。

  故事一:想买房?得拼手速

  交了20万元认筹款的VIP客户才可凭邀请函进入橡树澜湾的选房现场。当晚,21世纪经济报道记者在香格里拉宴会厅入场处看到,安保人员对入场人数的检查极为严格,每位客户只?#24066;?#24102;一人陪同,不少家属在?#20302;?#26080;果后,选择在场外等候。21世纪经济报道记者获得的数据是,项目1期开盘共计推出575套房源,参与认筹选房客户870组,现场选房客户人数约1300-1400人,选房过程通过搜狐焦点线上选房系统完成,19点开始,?#20013;?0分钟结束。

  不同于传统摇号方式分组入场选房,橡树澜湾使用线上选房?#20302;场?#22810;人同?#26412;?#20105;”。用户?#21830;?#21069;收藏心仪房源,并可以提前看到该房源的收藏数量,这也在一定程度上反映了该套房源的热门程?#21462;?/p>

  在主持人宣布开始选房后,一套热门房源可能出现十几?#26494;?#33267;几十人同?#26412;?#20105;的情况,而房子最终只会“花落一家?#22467;?#36825;对参与者的反应速?#21462;?#25163;速,手机的性能、网速等条件都要求极高。对瞄准了热门房源的购房者来说,倒计时结束的那一刻,心跳指数?#21271;?#21452;十一的零点抢购。唯一的不同是,这一次,购物车中的商品价格动辄几百万元。对于线上选房开盘几秒就清空房源的盛况,870组参与者,575套房源,注定了选房结果会是“几家?#26029;?#20960;?#39029;睢薄?/p>

  根据选房流程,选房成功的客户进入第二等候区,完成后续的认购事项,未成功的客户则“黯然离场”。21世纪经济报道记者在现场发现,有购房者在点击心仪房?#26149;?#31435;即出现卡顿现象,手机随即显示“房?#27492;?#23450;中?#20445;?#21152;载完毕后,房源已经售出。“这完全就是拼手速和网速?#20445;?#19968;位参与购房的购房者说。记者在现场了解到,有销售表示自己“好几个客户没选上”。

  一对买到了140平方米四居户型的夫妻(首套房?#25307;瑁?#21578;诉记者,相比更热门的83、89平方米两居、90平米小三居,大户型的竞争程?#35753;?#37027;么激?#25671;?#22312;某个购房群里,一位网友(二套房,改善型,首付6成)发来现场照片,表示自己买到了第一意向房,是“最热门的房型和楼层?#20445;?#24341;发一片祝贺和羡慕声。他表示,此类户型在开售两三秒后即售出。他还分享了自己的成功秘诀,“我提前偷跑了一秒钟,在倒计时结束前一秒就点目标房源。”

  艾女士(二套房,改善型)在购房失败后,随即便找到购房顾问要求办理二十万认筹款的退款手续。在艾女士的要求下,20万元认筹款最终按事先约定于60天后返还原银行卡。记者在现场发现,不少没买到房的顾客找销售顾问要求办理退款手续,得知只能次日办理退款后,陆续离开了现场。

  就在当天晚上,橡树澜湾热销的传说迅速在?#26412;?#27004;市传播着。但市场的另一面是,中原地产研究中心统计数据显示,在供应暂停一段时间后,3月下半月,?#26412;?#38480;竞房再次开?#23395;?#21943;供应,合计9个项目入市3645?#20303;?#32047;计数据看,截止到目前,自2018年6月10日开始,?#26412;?#21512;计入市限竞房项?#30475;?#21040;了45个项目,合计66期,供应住宅?#36164;?#36798;到了30146套,而网签数据合计只有7479?#20303;?#24179;均网签均价为50011元每平米,网签完成78.17万平米,按照面积计算网签完成?#25163;?#26377;21.6%。网签数据相对滞后,但整体看,实际销售比例也依然只有40%。

  “小阳春楼市的确出现了?#27492;?#36857;象,但2019年入市的限竞房?#22411;?#36229;过6万套(已经入市5253套)。最近入市的限竞房位置相对较好,去化有所提升,但后续随着大量入市,预计限竞房去化难题依?#29615;?#24120;大。”中原地产首席分析师张大伟说。

  橡树澜湾被称之为 ?#26696;招?#20013;的战斗机”。作为西四环为数不多的限竞房,橡树澜湾政府限定价54378元/平方米,而周边的二手房均价普遍在5万-7万元/平方米不等,相比之下,其作为新房的价格优势明显。从地理位置来看,项目位于西四环外向西4公里处,附近有地铁14号线大瓦窑站和1号线八宝山站。热销在情理之中。

  故事二:想看房?涨价

  猪年正月十五,在挂牌22个?#36718;?#21518;,李媛媛(化名)终于卖掉了天津(楼盘)老?#19994;?#25151;子。自从2017年3月天津限购以来,这套房产贬值了20%。一周之后的2月?#31069;?#36824;尚未拿到全部房款,李媛媛就火速开启了?#26412;?#30340;看房经历。

  ?#26412;?#27004;市多轮市场周期让李媛媛意识到,如同高?#36857;?#20080;房也需要冲刺。3月4日—3月24日三周间,李媛媛一共看了69套房,有8套议了价格,其中有5个业主拒绝见她。这三周间,李媛媛曾与经纪人促膝谈心,也与坐地起价的业主抬杠狡辩,也曾在深夜凌晨一点与业主谈判?#23631;?#21518;被开着宝马车的链家商圈经理好心送回家。李媛媛也充分感受到了小阳春?#26412;?#27004;市的热?#21462;?#24403;遇到一?#20303;?#39318;付低、满五唯一”房子,她以为自己抢了先,但不久后就被告知已经被买走。

  坐地起价的业主,不在少数。看房的三个星期里,有套李媛媛看中的房子,金桥国?#21097;?#26377;套连续两次涨价,从450万涨到490万,又涨到500万。经纪人说,该小区均价7.7万元/平方米,但业主挂牌价是8.8万元/平方米,而后超过9万元/平方米,这反映了业主们对未来市场的预期。“能约出来业主就不错了,你还想谈什么价格?春节后见过好几起,业主报价,客户同意,然后业主走了。客户只要表现出些许焦虑,业主就觉得自己?#19994;?#20102;。”有经纪人这样教育李媛媛。

  果然,李媛媛发现,许多业主,是约不出来的。尽管经纪人使出浑身解数,甚至将电话回访变成登门回访,也?#27492;臁?#30331;门拜访包括晚上看亮灯,敲门送水果,或者一清早七点多,经纪人守在小区楼?#35272;錚?#31561;业主出来,问业主有客户看上你卖不卖?业主会问客户报价,然后说自己还?#27899;?#20960;个客户,不接受议价,还要优中选优?#28909;?#27454;的。

  更有业主,看到?#26143;?#30475;涨,开始不接电话。挂牌价格不错的,李媛媛常常发现联系不上。电话不接,短信不回。还有业主,人确实不在?#26412;?#33258;己回?#26412;?#35848;房子的前提是,客户将两万定金打到他的账户上,并?#20197;?#23450;见面谈成后的一周内缴纳50万定金。李媛媛还听说,有积极的买家,为了抢先谈价,直接从?#26412;?#39134;到香港见业主。

  如今,李媛媛已经颇似购房专家。 “许多楼盘的二手房业主频繁上调价格,挂?#39057;?#20215;比春节前成交单价高上一万以上是正常。在业主心中,购房者是?#20449;判?#30340;:全款、纯商贷、组合贷;议价、不议价。连环单最复杂。因为大部分换房业主担心涨价,所以他们通常会先买后卖。但这样做的隐患是,他也必须把自己房子卖到一个价格,不然就缺钱。

  所以,他们就得等客户,也挑客户,组合贷时间长被嫌弃,全款又被议价。如果业主特别坚持某一售价,又不能造成已交定金的新房子违约,于是小额信用贷是周转方式之一。

  许多时候,业主和客户被临时通知在工作日的晚上?#21496;?#28857;出来谈房子。?#26412;?#38142;?#19994;?#38754;太过于密集,几乎每个小区一个店面。不同小区之间都是彼此带客户连片看房,是互相帮忙,也是加剧竞争。”

  “听经纪人感觉,火爆的势头,大约始于春节后的第二周。也就是上班第一周,客流量还?#23567;?#36807;了正月十五开始多起来,中介一开?#23395;?#24471;是春节憋了一些看房的,过一周释放下就好了。结果,并没?#23567;?#20108;月底最后三天那周,看房量继续多起来。三月初两会开幕后,看房继续增多,他们就开始凌晨下班了,东西城的朝阳东三环的是这样的节奏。

  三月初他们和我说,每天店面可以成交四单左?#25671;?#32463;纪人3月18日和我说,他们隔壁店截至当天中午已签了第14单了,东直门老破小出现了每平米11万的价格,两周前我开始看房时东城区也就8万-9万/平米的样子,只有西城区会有一些11万-12万的挂牌价,刚看了下这两周我看过的共计69套房子,已经有一多半停售走流程。并且,西城区?#29575;?#38376;最近有套房子,声明没户口、没?#21152;?#23398;区,40.4平米的老房子总价达到655万,单价16.21万。经纪人说,很多人都预测今年房价要涨,都等不了了。”说到这里,李媛媛更显焦虑。

  带看并深?#39038;?#26446;媛媛回?#19994;?#38142;家商圈经理在他的朋友圈中写道:已经?#20013;?2天,每天干到凌晨还在谈单子。经过歼灭式看房,李媛?#36718;?#20110;以总价460万如愿买到心仪的房子。3月29日这一天,她告诉21世纪经济报道记者,她正在办理贷款。这时候,链家经纪人又告诉她,同小区同户型,挂牌价已经涨到480万-490万了。

  故事三:投资客看到了机会

  在房产投资的叙事里,从来就?#29615;?#24778;心动魄或令人扼腕的故事。眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。楼市风云变幻,这一?#20284;?#36215;伏伏的过山?#36947;錚?#34255;着不少人的青春、雄心、热血和热泪。

  相比之下,资深房产界投资客菜菜在谈起自己的经历时显得十分平静,“投资过程中很激动很惊险的时刻倒是没有,因为我?#30475;?#37117;挑市场比?#21916;?#30340;时候去买。总的来说,我投资的经历还算比较顺利。”

  回顾自己的投资经历,菜菜把它分为这样几个阶段:“最早其实谈不上投资,早先两千零几年那会儿买房,在一线城市也有,在三四线城市也有,买完以后反正扔那儿很快也就升值了。当时其实?#20849;?#22826;懂,贷款用的也少,基本上都是全款去买。

  到后来2008、2009年那会儿开始,我就在?#26412;?#21644;一些地方,也是一线城市为主(买房),那时?#20849;?#38480;?#28023;?#25105;也学会用贷款了,当时的贷款利率也比较低,买了一些。后面就看国家政策,?#30475;?#35273;得要降息的时候,或者是经济形势不太好的时候我就会去买,基本上?#30475;?#37117;买在低点上,所以还是不错的。等到3·17新政之后,我还是会去买,但那时候的投资理念已经变了,?#28909;?#35828;包括一些环?#26412;?#21306;域,买的时候都是一个超低点。”

  谈到如今的投资理念,菜菜认为,房价大涨的年代已经过去,未来需要购买的是比较安全的资产。

  菜菜最开始买房的时候,楼市还没有和“疯狂”两个字联?#28783;?#26469;。2009年初,他在?#26412;?#35199;城广外买了两套房,当时单价是1万元,贷款七折利?#21097;?#29616;在已经是10万元/平方?#20303;?#20182;当时的想法是:买?#26412;?#30340;房子实际上就是?#26149;?#20013;国的经济发展。一个有14亿人口的国?#19994;?#39318;都,又是在二环那么中心的地方,房价才1万块钱一平方,到哪去挑这?#26149;?#30340;机会?“当时我杀价杀得很凶了,总价180万被我活生生杀到93万。”他对昔日的战绩记忆犹新。

  ?#28783;?016、2017年的房价涨幅,菜菜的形容是“连我都被吓到了。” 据他介绍,去库存政策出来以后,他在2014年5到8?#24405;?#24537;买了四套,买完以后就开?#27982;?#28072;。谈到自己的投资理念和心态,他表示,“这波涨势确实是超出我意料之外的。虽然说我是赚到便宜的,但我觉得这种涨法肯定是不对的,所以后面的调控是正确的,不能让它涨得太快。以前市场就是属于一个没有人管,或者没有精细化管理的?#21050;?#29616;在政府出台相关政策,开?#23395;?#32454;化管理了,会杜绝这种大涨的行为。”

  投资经历顺风顺水的菜菜也踩过坑,在北三县投资的商铺就是他“不想去回忆的事情”。他表示,不是说这些商铺的资产不好,他早期以五六千的价格购入也算赚到,问题在于这些商铺本身的招商能力不足。“现在也能转得出去,但是就觉得转得也挺亏的。所以商业这块的投资是需要很深的研究和水平的,轻易不要去冒险,(我)在这里面吃过亏。至于为什么去(投资北三县的商业),因为之前在老家那边买过同样类型的房产,挺成功的。?#19994;?#26102;想复制这种成功,但是忽略了它本身是不是能发展起来,有时候发?#20849;黄?#26469;了,你去买就会比较亏。”

  在2017年3·17新政两周年以后,?#26412;?#30340;楼市又有了?#27492;?#36857;象。对于这轮“小阳春?#20445;?#20316;为投资客的菜菜又有自己的看法:“今年楼市肯定会不错,但是价格不会涨,政策只会导致需求大幅度上涨,价格不能上涨。”他认为,今后政府会根据?#26143;?#37319;取措施,将房价调控在合理?#27573;?#20043;内。

  谈起今后的投资方向,菜菜表示,“我现在的投资基本上都是往海外走了,因为?#26131;约?#26412;身的?#23395;直?#36739;多,所以资产需要做配置,考虑到房地产税要出来,不可能集中在同一个城市投资,?#26131;?#36817;会去海南(楼盘)买房。另外,房地产?#23433;?#26696;要出来的?#22467;?#36825;个时间点对房价肯定是有影响的。所以在这个时候,从投资的角度来说,如果我手里只有一两套,我可能就下手了。但在我现在手里房子比较多的情况下,其实我是不太想投资的。现在只是一个观察阶段,但对于手里有一两?#20303;?#20004;三套的这种投资客来说,可能会是一个好时机。”

  据悉,海南也有严格的限购政策,但海南从2018年开始便陆续发布了推动人才落户的相关政策,并于最近再次放宽了人才购房资格?#26477;次?#33853;户人才买唯一住房享户籍?#29992;?#24453;遇。据菜?#36865;?#38706;,为了获得买房资格,他已经让妻子在海?#19979;?#25143;了。


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